Χειροέδες στις τράπεζες από την Κεντρική για δάνεια σε επιχειρηματίες ανάπτυξης γής

 Νέα οδηγία της Κεντρικής Τράπεζας που αφορά τη χορήγηση δανείων (loan origination processes), δένει τα χέρια των τραπεζών και παράλληλα πνίγει τους επιδοξους δανειολήπτες. Ιδιαίτερα αυστηροί όροι τίθενται για δάνεια σε επιχειρηματίες ανάπτυξης γής.
 Σύμφωνα με πληροφορίες από εμπορικές τράπεζες που μελετούν την οδηγία αλλά και από την Κεντρική, τα δεδομένα πλέον αλλάζουν άρδην.
 Στο προσχέδιο της οδηγίας, ιδιαίτερη έμφαση δίδεται σε δάνεια που θα αφορούν τον τομέα ανάπτυξης και η οδηγία ζητά από τις τράπεζες όπως το προσωπικό που θα ασχολείται με το θέμα είναι έμπειρο και ειδικευμένο.


Χαρακτηριστικό είναι πως ο οποίος δανεισμός για κατασκευή ή ανακαίνιση ακινήτου θα πρέπει να διευθετηθεί εντός 12 μηνών από την ημερομηνία ολοκλήρωσης του έργου.

Το ποσό του δανείου θα αποδεσμεύεται σταδιακά ώστε η τράπεζα να ελέγχει την πορεία και τα έξοδα που γίνονται.  Για παράδειγμα πριν την αποδέσμευση κάθε δόσης, η τράπεζα θα πρέπει να πείθεται πως ο δανειζόμενος συνέβαλε και ο ίδιος στο προηγούμενο στάδιο, ότι η προηγούμενη δόση χρησιμοποιήθηκε αποκλειστικά και μόνο για σκοπούς του έργου, ότι το μέχρι στιγμής κόστος είναι στα πλαίσια του προϋπολογισμού, ότι ο δείκτης "Δάνειο προς Αξία έργου" είναι στα πλαίσια της αρχικής έγκρισης.

Οι τράπεζες, πριν προχωρήσουν σε χορήγηση δανείων, θα πρέπει να είναι σίγουρες πως η υπολογιζόμενη ροή ρευστού θα υλοποιηθεί. Για το σκοπό αυτό, τα στοιχεία που παρουσιάζονται από τους αιτητές θα συγκρίνονται με αυτά προηγούμενης περιόδου που θα υπάρχουν σε ελεγμένα οικονομικά αποτελέσματα.

Η νέα οδηγία, θέλει τη συνεισφορά του δανειολήπτη στο κάθε project να γίνεται ταυτόχρονα με την απελευθέρωση των δόσεων ή ακόμα και προηγουμένως.

Παράλληλα, ξεκαθαρίζεται πως οι εξασφαλίσεις πλέον αποτελούν διέξοδο κινδύνου για τις τράπεζες και όχι αρχική πηγή αποπληρωμής.

Γι’ αυτό το λόγο θα απαιτείται αναλυτικότατη κατάσταση εισοδημάτων για όλους τους τύπους δανείων. Για παράδειγμα, έσοδα από τόκους ή διατροφές δεν θα λαμβάνονται υπόψη εκτός εάν αποδειχθεί πως πρόκειται για σταθερά εισοδήματα.

Υπερωρίες, μπόνους και άλλα παρόμοια εισοδήματα δεν θα λαμβάνονται υπόψη. Εισοδήματα από προμήθειες θα πρέπει να αποδεικνύεται πως είναι σταθερά για τουλάχιστον έξι μήνες.

Σε σχέση με τη δόση, ξεκαθαρίζεται πως δεν θα πρέπει να ξεπερνά το 35% των μηνιαίων εισοδημάτων του αιτητή λαμβάνοντας υπόψη κι άλλες οφειλές του αιτητή προς άλλες τράπεζες. Σε περίπτωση που το ποσοστό είναι ψηλότερο θα πρέπει να αναλύονται οι λόγοι αλλά δεν θα πρέπει κατ’ ουδένα λόγο να ξεπερνά το 50%.

Το εισόδημα του εγγυητή δεν θα λαμβάνεται υπόψη:

Σε περιπτώσεις πρώτης κατοικίας, η οδηγία λέει πως το μέγιστο ποσοστό που θα δίδεται είναι 80% σε σχέση με την αξία. Για άλλες περιπτώσεις σε σχέση με τον τομέα των ακινήτων το ποσοστό είναι 70%.

Η μέγιστη περίοδος χάριτος, τόσο για αποπληρωμή κεφαλαίου όσο και τόκων δεν πρέπει να ξεπερνά τους 24 μήνες εκτός κι αν η κατασκευή του έργου θα διαρκέσει περισσότερο. Σε τέτοιες περιπτώσεις η περίοδος χάριτος δεν πρέπει να ξεπερνά την περίοδο κατασκευής.

Οδηγία και για εκτιμητές:

Στην οδηγία, ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και για τους εκτιμητές των έργων και σημειώνεται χαρακτηριστικά πως σε κανένα δεν πρέπει να δίδονται περισσότερες εκτιμήσεις από 33% του συνόλου.
Παράλληλα, η τράπεζα θα πρέπει να δίδει στους εκτιμητές της μία σειρά από κριτήρια και διαδικασίες που θα πρέπει να ακολουθήσουν.

Τα απαγορευμένα:

Με βάση τα παθήματα του παρελθόντος, οι οδηγία ξεκαθαρίζει πως απαγορεύεται:

Χορήγηση, της οποίας τα χρήματα θα μπουν σε κατάθεση για να υπολογίζονται ως εγγύηση σε μετρητά
Χορήγηση για αγορά μετοχών του ιδρύματος ή θυγατρικής του
Να δοθεί χάρη για μία ή περισσότερες μηνιαίες δόσεις  κάθε χρόνο. Κάτι τέτοιο επιτρέπεται μόνο για οικιστικά δάνεια με μέγιστο δύο δόσεις τον μήνα. Σε τέτοια περίπτωση και αφού εφαρμοστεί η μη καταβολή δόσης, η τράπεζα θα πρέπει να θεωρήσει πως αυτό θα γίνεται κάθε χρόνο και άρα θα πρέπει να υπολογίσει εκ νέου την περίοδο αποπληρωμής.

Δεν υπάρχουν σχόλια: